Plusieurs locataires craignent de perdre leur logement après la vente de quatre immeubles à Sturgeon Falls

Christian Gammon-Roy

IJL – Réseau.Presse - Tribune : la Voix du Nipissing Ouest

Après avoir appris que les résidents de quatre complexes d'appartements à Sturgeon Falls risquaient d'être déplacés à la suite de la vente de leur immeuble, l’organisme d’aide aux personnes à faible revenu LIPI (Low Income People Involvement) et d'autres organismes communautaires ont organisé une séance d'information d'urgence à l'église Our Lady of Sorrows le 25 mars, afin de renseigner les résidents concernés quant à leurs droits comme locataires. Des représentants du Conseil d'administration des services sociaux du district de Nipissing (CASSDN), d’Intégration communautaire de Nipissing Ouest, du groupe d’aide aux sans-abris No More Tears, se sont joints à LIPI, tout comme Kathleen Thorne Rochon, maire de Nipissing Ouest, Jay Barbeau, administrateur municipal, Alain Bazinet, chef du service des bâtiments, et l’avocat Stuart Bailey, directeur de la Clinique juridique communautaire de Nipissing.

La réunion portait sur quatre immeubles situés aux 99 à 105 de la rue King; au 36, rue John; aux 46 et 48, rue John; et au 157, rue Queen. Ces immeubles comptent collectivement près de 40 appartements et de nombreux locataires ont reçu des avis leur demandant de mettre fin à leur contrat de location et, dans certains cas, des ordres de quitter les lieux en raison de travaux de rénovation. Une bonne part des résidents concernés étant des personnes âgées, des bénéficiaires de prestations pour personnes handicapées ou des clients d’Intégration communautaire, la réunion visait à aider une population vulnérable confrontée à la perte potentielle de logement.

«Les gens ont besoin de connaître leurs droits légaux,» a déclaré Lana Mitchell, directrice de LIPI. De nombreuses questions sur les droits des locataires ont été adressées à Maître Stuart Bailey, directeur de la clinique juridique communautaire de Nipissing, et à Alain Bazinet, chef du service des bâtiments de la municipalité. Certains locataires ont déclaré avoir reçu une offre d'argent pour mettre fin à leur contrat de location et quitter les lieux. Mme Mitchell a expliqué que cette pratique est communément appelée «cash for keys» (échange d’argent contre clés), et les locataires renoncent à leurs droits en échange de cet argent.

«Ne signez pas de [formulaire] N11, ne signez pas d'accord de résiliation. C'est particulièrement tentant lorsque vous n'avez jamais eu beaucoup d'argent et que quelqu'un vous offre plusieurs milliers de dollars, mais vous devrez ensuite trouver un autre logement et ils sont vraiment rares,» a averti Me Bailey. D’après lui et Mme Mitchell, les gens peuvent parfois se sentir obligés de signer le formulaire sans connaître leurs droits ou se sentir intimidés du fait qu'on les aborde chez eux avec des documents juridiques. «Les accords de résiliation sont un moyen de contourner les droits prévus par la Loi sur la location à usage d'habitation, comme le préavis de 120 jours, l'indemnisation, le droit de réintégrer le logement avec le même loyer. Ce sont tous des droits que vous avez, ne les abandonnez pas en signant un N11,» a conseillé Me Bailey.

Certaines des personnes présentes avaient reçu un avis N13, une demande de quitter les lieux pour cause de démolition, de rénovations importantes ou de transformation du bâtiment en un complexe non résidentiel. Deux personnes ont montré leur avis, indiquant que leur logement devait être libéré pour «des réparations ou des rénovations si importantes que je suis obligé d’obtenir un permis de construire.» Cependant, Me Bailey a expliqué que cela ne suffisait pas en soi pour les obliger à déménager, qu'un locataire pouvait réfuter la nécessité des rénovations et que le propriétaire devrait s'adresser à la Commission de la location immobilière pour obtenir une expulsion.

L’administrateur municipal Jay Barbeau a explicitement déclaré qu'il n'y avait pas de permis émis par la ville pour les bâtiments en question. M. Bazinet a également expliqué qu'un propriétaire ne peut pas simplement obtenir un permis, ne pas effectuer les travaux, puis installer une nouvelle personne dans un logement. La municipalité est responsable de l’émission des permis de travail, de l'inspection des travaux pour s'assurer qu'ils ont été effectués dans les normes, puis de la livraison d’un permis d'occupation avant que quiconque ne puisse recommencer à vivre dans le logement.

Me Bailey a reconnu que les rénovations importantes peuvent compliquer les choses. Bien qu'il existe une disposition donnant au locataire le droit de préemption sur son logement, ce qui signifie qu'il peut demander à y revenir une fois les travaux terminés, ce n'est pas toujours simple. «Ce droit de réintégrer le logement peut être en quelque sorte illusoire si les travaux de rénovation prennent beaucoup de temps,» a souligné l’avocat.

En fin de compte, chaque cas peut être différent et doit être examiné de manière distincte, a expliqué Me Bailey, encourageant les gens à appeler la clinique juridique s'ils reçoivent des documents qu'ils ne comprennent pas, et insistant sur le fait qu'il s'agit d'un service gratuit. Selon lui et Mme Mitchell, cela permet aussi aux organismes d’identifier des tendances ou des comportements répétés qui peuvent aider à monter un dossier contre les propriétaires qui enfreignent la loi. «Si vous recevez un avis, prenez contact avec la clinique juridique qui ouvrira un dossier (...). Je pense que les tendances sont essentielles pour comprendre ce qui se passe dans les communautés, car c'est la seule façon de rassembler les informations. Si quelque chose arrive à une personne, nous nous rassemblerons, nous réunirons les gens de LIPI, de No More Tears et du CASSDN. Nous nous serrerons les coudes, (…) et nous ferons ce que nous avons à faire. Lorsque plusieurs personnes sont concernées, nous pouvons toujours nous occuper de chaque cas individuellement, mais il y a une situation juridique à examiner ici,» a expliqué Mme Mitchell.

Après la réunion, Me Bailey a été interrogé sur les mesures punitives prévues contre les propriétaires qui abusent de leur pouvoir, et il a expliqué que la Loi ontarienne sur la location à usage d'habitation prévoit des amendes comme élément dissuasif. «Je travaille dans ce domaine depuis longtemps et certains propriétaires arrêtent parce qu'ils se sont fait taper sur les doigts à plusieurs reprises», a-t-il affirmé.

Mme Mitchell espère que les gens sont maintenant mieux informés sur leurs droits et sur les services d’aide dont ils peuvent se prévaloir. Elle rappelle qu'il existe un réseau de soutien prêt à se mobiliser et à aider les gens dans leurs démarches, et ce que les gens devraient retenir de la réunion, selon elle, c'est la manière d'entrer en contact avec ces organismes.

 

Une lourde épreuve pour les locataires

Laura Savage vit dans l'un des logements du 157, rue Queen, où elle a reçu un avis N13, indiquant que son logement devait faire l'objet d'importantes rénovations. Au cours d'une conversation avec la Tribune, elle revient sur le combat qu'elle mène depuis des mois pour conserver son logement et sur l’anxiété que cela lui occasionne.

Cette femme de 58 ans vit seule dans son logement et travaille à son compte comme femme de ménage pour payer son loyer, sa voiture, les produits de nettoyage de son entreprise et toutes ses autres dépenses. «C'est le moyen le plus facile pour moi de survivre sans avoir quatre ou cinq emplois, parce que je sais que physiquement je ne pourrais pas,» explique-t-elle, ajoutant que sa santé physique se détériore ces derniers temps. Or, elle ajoute que sa santé mentale s'est également dégradée en raison de cette lutte. «Je ne dors pas, j'ai des maux de tête tous les jours, je suis très tendue. Lors de ma dernière visite médicale, j'ai expliqué brièvement à mon médecin ce qui se passait,» dit-elle, convaincue que la cause en est la bataille menée avec ses nouveaux propriétaires.

Selon Mme Savage, ses déboires ont commencé en septembre, peu après la vente de l'immeuble aux propriétaires actuels, Nick et Charlie Laporte. Ce mois-là, elle raconte qu'elle et plusieurs locataires ont reçu des formulaires N11, un accord pour mettre fin à la location, les propriétaires affirmant qu'ils voulaient vider l'immeuble pour en faire retirer de l'amiante. Mme Savage raconte que l'un des autres locataires s'est défendu, a demandé à un avocat d'envoyer une lettre, et les propriétaires ont alors décidé de faire venir quelqu'un pour inspecter l'amiante. «Apparemment, il y avait des tuiles qui semblaient suspectes derrière la buanderie, où personne n'a accès, c'est fermé à clé. L'inspecteur leur a dit «tant que ce n'est pas dérangé, il n'y a rien à faire»,» raconte Mme Savage. Lorsqu'on lui a demandé s'il s'agissait en fait d'amiante ou simplement de moisissure, elle a répondu qu'elle n'avait jamais obtenu de réponse concluante, si ce n'est que les propriétaires avaient accepté de «faire les rénovations au fur et à mesure que les gens déménageaient.»

Mme Savage croyait ses problèmes alors réglés, mais en novembre, elle a été contactée au sujet de son garage. Selon elle, les propriétaires soutenaient qu'il n'y avait aucune preuve qu’elle avait droit à l’utilisation d'un des garages de la propriété. «Ils disaient qu'ils pouvaient peut-être le louer séparément, ou qu'ils pouvaient peut-être y stocker des appareils,» raconte-t-elle, ajoutant qu'elle a dû obtenir une photo du bail signé avec le propriétaire précédent pour prouver que le garage était inclus dans son contrat de location.

Mme Savage doit maintenant faire face à deux nouveaux avis qu'elle conteste. Le premier est le N13 qui lui a été signifié le 31 janvier, indiquant qu'elle doit quitter les lieux avant le 31 mai pour faciliter des travaux de rénovation. Le second, daté du 1er février, concerne une augmentation de loyer prévue pour le 1er mai. Bien que l'augmentation de loyer soit conforme à la limite légale de 2,5 % pour 2025, Mme Savage explique que ces avis sont quelque peu contradictoires, étant donné que si elle devait déménager avant le 31 mai, son dernier mois de loyer couvrirait le mois de mai sans augmentation. Elle soupçonne que l'avalanche d'avis juridiques constitue un harcèlement ciblé, car elle refuse de céder.

Comme l'a indiqué Me Bailey lors de la séance d'information, même si un propriétaire n'a pas le pouvoir d'expulser, il «peut vous rendre la vie difficile.» Mme Savage pense que c'est ce qui lui arrive actuellement. «Le citoyen moyen ne sait pas ce qui est légal ou pas. Je ne savais rien de la Commission de la location immobilière ou de quoi que ce soit d'autre parce que j'étais dans une relation où nous étions propriétaires de notre logement, ou je louais à des propriétaires respectables et responsables. Je n'ai jamais eu à apprendre quoi que ce soit jusqu'à ce que cela commence, et maintenant je suis dans le pétrin et j'y consacre beaucoup trop de temps,» déplore-t-elle.

Si l'on examine de plus près son avis N13, une section décrivant les travaux à effectuer énumère de nombreux changements cosmétiques tels que le remplacement des revêtements de sol et des appareils électroménagers, et la rénovation de la cuisine et de la salle de bain. Une section mentionne des travaux d'électricité nécessitant les services d'un électricien, mais sans plus de détails. En ce qui concerne Mme Savage, aucune des modifications suggérées n'est nécessaire. «Je ne pense pas vivre dans un taudis ici,» dit-elle, et de fait, son appartement semble bien entretenu et propre. Elle ajoute que des rénovations importantes ont été effectuées dans l'immeuble en 2017, ce qui l'amène à penser qu'il n'y a pas réellement de travaux essentiels nécessitant un permis de construire à effectuer au 157, rue Queen. Une autre section du N13 indique que le propriétaire «obtiendra les permis de construire nécessaires,» ce qui laisse entendre qu’aucun permis n’a encore été accordé.

Mme Savage a envisagé d'abandonner, d'accepter une offre «cash for keys» et de trouver un nouveau logement, mais ce n’est pas possible selon elle. Elle a visité d'autres logements dans son quartier, et ils coûtaient 200$ de plus par mois que son loyer actuel, raconte-t-elle. Mme Savage dit qu’elle n’a pas les moyens de payer plus. Elle a donc l'intention de continuer à prendre des notes et à documenter tout ce qu'elle peut dans l'espoir que ces informations lui seront utiles si son cas s'aggrave. Elle se réjouit de la tenue de la séance d'information, qui lui a permis, ainsi qu'à d'autres personnes, de déterminer les prochaines étapes. Elle indique qu'elle va prendre contact avec la clinique juridique. «Je ne dis pas que nous allons gagner; je n'ai pas de boule de cristal, je ne sais pas. Mais il est certain que je ne vais pas rendre les choses faciles,» promet-elle.

Son plus grand espoir est de pouvoir bientôt «respirer tranquillement et retourner à ma petite vie simple.» Elle reconnaît toutefois que cette saga aura des effets durables. «Même si l'affaire était résolue en faveur de tout le monde, le mal est fait. La confiance est perdue et ne reviendra jamais,» dit-elle. Mme Savage craint que son anxiété ne disparaisse jamais complètement et qu'elle soit toujours dans l'attente du pire, même si elle trouvait un nouveau propriétaire. «Cela peut se reproduire. Tous ceux qui ne sont pas propriétaires de leur logement et qui louent en ce moment devraient avoir peur, parce que cela semble se produire partout,» prévient-elle, ajoutant que beaucoup d'autres personnes dans son immeuble ressentent la même chose mais qu’ils ont peur d'en parler.

 

Les propriétaires s’expliquent

Au cours de la séance d'information, un habitant a suggéré que les propriétaires en question devraient être présents pour pouvoir répondre aux questions et donner leur point de vue. Selon l'un des propriétaires du 157, rue Queen et des 36, 46 et 48, rue John, ils n'auraient pas été prévenus de la tenue de cette séance. «Nous n'avons pas été invités à la réunion qui s'est tenue, alors que nous aurions aimé être présents pour nous défendre contre les fausses accusations,» déclare-t-il dans une conversation avec la Tribune. Selon lui, la situation relève de malentendus et il pense qu’une aversion générale pour les propriétaires pourrait être un facteur.

«La communication est une priorité. Mon téléphone est toujours allumé, vous pourriez parler à n'importe quel locataire à qui nous fournissons un logement, ils seraient tous d'accord pour dire que je suis toujours disponible, je suis toujours réactif et je réponds toujours à tout le monde dans les 24 heures. Si je suis un peu choqué et contrarié par cette affaire, c’est parce qu’il aurait suffi de communiquer pour régler les problèmes. Si quelqu'un a des problèmes, pourquoi ne pas m’en parler,» demande le propriétaire.

Devant la suggestion que les avis distribués soient intimidants pour les personnes qui ne connaissent pas bien leurs droits, il insiste sur le fait qu'il n'y a pas de pression à répondre dans l’immédiat. «Cela n’aurait aucune valeur légale si nous contraignions les gens à signer. Nous voulons un accord éclairé, et nous voulons que tout le monde soit bien d'accord,» insiste-t-il. Il croyait s’être bien entendu avec ses locataires, dit-il, mais il admet qu'il a pu se tromper et il encourage les gens à demander un deuxième avis. «Nous prenons notre temps (…). Avant de signer quoi que ce soit, nous conseillons à tout le monde d'en parler à quelqu'un, ou d'y réfléchir pendant la nuit,» explique-t-il.

En ce qui concerne les transactions «cash for keys,» le propriétaire reconnaît qu'il n'a pas le pouvoir d'expulser et que le N11 est un accord que les deux parties doivent signer de leur gré. «Nous avons conclu de tels accords avec de nombreux autres locataires par le passé, non seulement à Sturgeon mais aussi dans d'autres municipalités, et les deux parties sont reparties entièrement satisfaites de la transaction. C'est de l'argent en poche [pour le locataire], et cela nous permet de rénover nos logements et de tout mettre à jour conformément aux exigences,» explique-t-il, réfutant la critique selon laquelle il s'agit d'une tactique d'intimidation.

Le propriétaire s'étend également sur les raisons des avis d'évacuation pour rénovation. «Nous avons donné quelques N13 pour rénover certains logements qui n'ont pas été touchés depuis des années, voire des décennies, et qui sont dans un état de délabrement total,» explique-t-il, insistant sur le fait que s'il pouvait montrer l'état de certains de ces logements, les gens comprendraient pourquoi ils veulent les réparer. En ce qui concerne les commentaires de M. Barbeau sur l'absence de permis, il affirme que les permis n'ont pas encore été accordés, mais qu'ils sont en attente.

«Chaque unité est légèrement différente et a ses problèmes distincts, mais en général, nous voulons vraiment moderniser les choses pour que les appartements soient attrayants. Il s'agit surtout de réparer tout ce qui est cassé. Il y en a un sur la rue John, et je pense que c'est l'un des locataires qui ne veut pas partir, et son évier tombe, il y a de la moisissure tout autour de la baignoire. Pour moi, c'est une évidence, pourquoi voudriez-vous vivre comme ça?,» s'interroge-t-il à voix haute. Il ajoute qu'ils ont travaillé avec un concepteur pour redessiner les plans et ils envisagent éventuellement de créer des unités plus grandes.

«Nous n'essayons pas de nous débarrasser de qui que ce soit. Pensez-y, si nous nous débarrassions de tout le monde, qui paierait le loyer? Ce n'est pas ce que nous cherchons à faire. Je pense que les gens nous considèrent comme des monstres, alors que ce n'est pas le cas. Nous essayons simplement de protéger notre patrimoine,» assure le propriétaire, précisant qu'il a essayé de maintenir le dialogue avec ses locataires actuels.

Quant à l'attention que cette affaire a suscitée auprès des organismes communautaires et des médias locaux, il affirme que les choses se sont rapidement envenimées. «Nous sommes mis sur la sellette sans avoir la possibilité de répondre, sans compter que certaines des choses dites à notre propos ne sont même pas exactes. C'est un peu frustrant,» déplore-t-il. Pour l’instant, il n’a pas eu de contact avec les organismes qui sont intervenus ou les locataires plaignants, dit-il. «Nous n'avons rien fait encore car c'est une sorte de tourbillon et je ne sais même pas comment l'aborder. Nous allons bientôt nous entretenir avec les locataires pour voir si nous pouvons trouver un terrain d'entente et clarifier les choses,» dit-il, affirmant vouloir calmer la situation.

Lors d'une conversation de suivi avec Lana Mitchell, elle reconnaît qu'il y a souvent deux versions d'une même histoire et que LIPI n'essaie pas de dénigrer les propriétaires. Cependant, elle mentionne quelques incohérences, notamment l'affirmation que les propriétaires n'ont pas été invités à la réunion. Selon Mme Mitchell, Nick Laporte aurait effectivement assisté à la séance d'information du 25 mars, choisissant toutefois de ne pas révéler son identité sur place. Bien qu'elle ne lui reproche pas de ne pas vouloir s'adresser à ce qui aurait pu lui paraître comme une «foule en colère», elle trouve étrange que les propriétaires affirment n'avoir jamais reçu d'invitation. Elle ajoute qu'elle s'est personnellement efforcée de les trouver pour leur transmettre les informations relatives à la réunion, et qu'il a été difficile de trouver leur entreprise. Mme Mitchell explique qu'il s’agit d’une société à dénomination numérique et, lorsqu'elle a finalement obtenu une adresse professionnelle sur le chemin Trout Lake à North Bay, elle n'a trouvé qu'une maison sans bureau, ni réception, ni personne à qui s'adresser.

Mme Mitchell mentionne aussi que les propriétaires ont transféré des locataires d’un unité à un autre dans leurs immeubles à Sturgeon Falls. Selon l’une de ses sources, on leur aurait offert de l'argent en échange des clés, puis on leur aurait proposé de déménager dans un autre logement appartenant aux mêmes propriétaires, mais avec un nouveau bail et un loyer plus élevé. Mme Mitchell a soulevé cette affaire lors de la séance d'information, affirmant qu'il s'agissait d'une façon sournoise de déplacer les gens et d'augmenter les loyers tout en gardant les locataires. Lorsque le propriétaire a été interrogé à ce sujet, il a nié catégoriquement. «Cela ne s'est jamais produit. Nous n'avons jamais fait cela,» a-t-il déclaré. Plus tard, on a demandé à Mme Mitchell de confirmer à nouveau, et elle a déclaré non seulement qu’elle avait vu un cas où un locataire avait été déplacé d'un bâtiment à un autre de cette manière, mais qu'un autre locataire avait été déplacé ainsi dans le même bâtiment.

En fin de compte, peu importe qui a raison et qui a tort, les déplacements potentiels d’un grand nombre de locataires ont un impact important dans une petite communauté où les logements locatifs sont déjà très rares, et la situation inquiète beaucoup les organismes communautaires et la ville, surtout pour les locataires vulnérables.

 

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Photo : Lana Mitchell, directrice de l’organisme d’aide aux personnes à faible revenu LIPI (à gauche), s'adresse à une petite foule de locataires de Sturgeon Falls qui craignent d'être expulsés de leur logement. LIPI a organisé cette session d'information le mardi 25 mars à l'église Our Lady of Sorrows, afin d'informer les gens sur leurs droits en tant que locataires.

Crédit photo : Christian Gammon-Roy

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• Date de création 5 avril, 2025
• Dernière mise à jour 5 avril, 2025